गच्चीवर उतरत्या छप्पराची परवानगी अन् सक्ती गरजेची

महादेव पंडीत

सांगली येथील वॅालचंद अभियांत्रिकी महाविद्यालयाचे १९८९ च्या बॅचचे स्थापत्य अभियंता.

जिओटेक्नीकल व स्थापत्य सल्लागार म्हणुन जवळ जवळ ३० वर्षाचा मेरेथॅान अनुभव.

ईमेल : mip_68@hotmail.com
भ्रमनध्वनी : ९८२००२९६४६

मुंबई हे शहर नैसर्गिक रचनेप्रमाणे एक भौगोलिक बेट आहे. मुंबईला विस्तीर्ण असा चांगला समुद्र किनारा लाभलेला आहे. त्याचप्रमाणे मुंबईला कोकणचा बराच वास आहे आणि त्यामुळे पावसाचे प्रमाण पण बऱ्यापैकी जास्तच आहे. सर्व साधारणपणे मुंबईमध्ये दोनच ऋतू अनुभवता येतात ते म्हणजे एक उन्हाळा आणि दुसरा पावसाळा आणि त्या दोघांच्यामध्ये हिवाळ्याचे म्हणजेच गुलाबी थंडीचे अगदी निमुळते वातावरण अनुभवता येते.

निसर्गाचा सूक्ष्म अभ्यास करून इमारतींचे आराखडे

इमारत बांधकामामध्ये निसर्गाचा खूप मोठा वाटा आहे. एकंदरीत बांधकामाचे जवळ जवळ ८० टक्के साहित्य निसर्गातूनच मिळते आणि दुसरे म्हणजे निसर्गातील ऋतूमानाप्रमाणे इमारतीची तशीच रस्त्यांची रचना केलेली असते. आपण थोडे मागे जाऊन पाहिले तर आपणास याची शत प्रतिशत कल्पना येईल. अगदी आपणास सांगायचेच म्हटले तर ब्रिटीशकालीन वास्तूविशारदांनी तसेच स्थापत्य अभियंत्यानी निसर्गाचा सूक्ष्म आणि तंतोतंत अभ्यास करून इमारतींचे आराखडे तसेच बांधकाम केलेले पाहण्यास मिळेल.

उतरत्या छपरामुळे शत प्रतिशत वॉटरप्रुफ

याची उत्तम उदाहरणे म्हणजे जी. पी. ओे इमारत, व्ही. टी. स्टेशन, मुंबई महापालिका भवन, पोलीस आयुक्तालय, टाईम्स ऑॅफ इंडिया इमारत तसेच व्हीजेटीआय अभियांत्रिकी महाविद्यालय. ह्या सर्व इमारतींचे बारकाईने निरीक्षण केले असता आपणास त्याठिकाणी दगडी बांधकाम आणि उतरती मनमोहक छपरे पाहण्यास मिळतील. बांधकाम दगडी असल्यामुळे त्याचे नाशवंत मुल्य शुन्य आणि उतरती छपरे असल्यामुळे शत प्रतिशत वॉटरप्रुफ आणि अश्या ह्या अभियांत्रिकी रचनेमुळे आणि कल्पकतेमुळे आजही ह्या वास्तू मनमोहक आणि आल्हाददायक वाटतात. काही ठिकाणी तर वातानुकूलित संच बसविण्याची सुद्धा गरज नाही त्याचप्रमाणे ह्या सर्व वास्तूना देखभाल खर्च सुद्धा नाही असे म्हटले तरी वावगे ठरणार नाही.

इमारतींच्या रचनांतील बदल

औैद्योगिकरणामुळे मुंबईची लोकसंख्या वेगाने वाढत गेली. लोकांचा वास्तव्याचा प्रश्न निर्माण झाला, त्याचप्रमाणे पारंपारीक कारागीर रहाण्याच्या समस्येमुळे शहराबाहेर फेकले गेले आणि आधुनिक तंत्रज्ञानाचे वारे वाहू लागले. म्हाडा, सिडको सारख्या गृहनिर्माण संस्था सरकारने तयार केल्या. पूर्वीची दगड विटाची घरे बंद होऊन भौमित्तिक चौकोणी बहूमजली इमारती तयार होऊ लागल्या. त्यामध्ये प्रामुख्याने सपाट गच्ची असलेली कॉक्रीटची घरे तयार होऊ लागली. ३० महिन्यात २५ मजल्यांची इमारत तयार करून लोकांना घराचा ताबा देण्यात आला. मुंबईतील ब्रिटीशकालीन वास्तू पाहिल्या तर त्यामध्ये प्रामुख्याने दगड, विटा व लाकूड याचा बराच वापर केलेला दिसतो म्हणजेच काय ब्रिटीशांनी निसर्गात मिळणाऱ्या नैसर्गिक संपत्तीचाच अत्यंत काळजीपूर्वक तसेच अभ्यासपूर्वक वापर केलेला आहे. पण पुढे भविष्यात नैसर्गिक दगडाची बारीक खडी तयार करून मजबूत सिमेंट काँक्रीटचे मिश्रण तयार केले आणि इमारत बांधकामामध्ये गतीशिलता आणली. निसर्गाच्या समतोल धोरणामुळे बांधकामामध्ये गती प्राप्त झाली पण देखभालीमध्ये अधोगती निर्माण झाली याठिकाणी अधोगती म्हणजे देखभालीची दिरंगाई व खर्च असे समजावे.

विसंगत हवामानाचा बांधकामावर विपरीत

मुंबईला मनमोहक समुद्रकिनारा लाभलेला असल्यामुळे येथे थोडेफार खारट हवामान असते आणि खारट हवामानामुळे काँक्रीट गंजण्यास लवकर आमंत्रण मिळते. त्याचप्रमाणे मुंबईमध्ये दिवसा खूप उष्णता आणि रात्री बऱ्यापैकी थंड वातावरण आणि अशा विसंगत हवामानाचा सुद्धा बांधकामावर विपरीत परीणाम झालेला आपणास दिसून येईल. सपाट काँक्रीटची गच्ची असल्यामुळे उष्णतेचा जास्त तडाखा गच्चीला बसतो आणि त्या गच्चीला बारीक बारीक तडे पडतात आणि त्यामधून पाण्याची गळती पावसाळ्यात सुरू होते. कोणत्याही प्रकारचे वॉटर प्रुफींग जरी केलेले असले तरी त्याची आर्युमर्यादा जेमतेम १० वर्षेच असते आणि त्यामुळेच एकूणच इमारतीच्या पूर्ण ५० वर्षाच्या आर्युमानामध्ये कमीत कमी पाच वेळा तरी वॉटर प्रुफींगचे काम करावे लागते. पाण्याच्या गळतीमुळे गच्चीच्या स्लॅबचे बरेच नुकसान होते, त्याचप्रमाणे घराच्या भिंतीमध्ये पाणी झिरपल्यामुळे अंतर्गत सजावटीचे बरेच नुकसान होते आणि याचा सर्वात मोठा फटका सभासदांना कमीत कमी पाच ते सहा वेळा सहन करावा लागतो. उन्ह्याळ्यामध्ये, सर्वात वरच्या मजल्यावरील सभासदाना उष्णतेचा त्रास सहन करावा लागतो. रात्रीच्या निवांत झोपेसाठी बीपीच्या गोळीसोबत वातानुकूलीत यंत्राची मदत घ्यावी लागते आणि त्यामुळे लाईट बिलाचा अधिक भार त्याच्या मासिक खर्चामध्ये भर घालतो.

महापालिकने लक्ष घालणे अत्यावश्यक

मुंबईत पांरपारीक कारागिरांची कमतरता असल्यामुळे शत प्रतिशत कॉलीटीची हमी देता येत नाही. तसेच जलद अत्याधुनिक बांधकाम पद्धतीमध्ये काही कळत न कळत चुका होतात आणि भविष्यात त्याचे गंभीर परिणाम सोसायटीतील सभासदांना पैशाच्या स्वरूपात सोसावे लागतात. सर्व ठिकाणी व्यावसायिकता आल्यामुळे कौशल्याचा ऱ्हास होत आहे आणि याचा थेट परिणाम गृहनिर्माण सोसायटीतील सभासदांना सोसावा लागतो आणि हे सर्व सध्या आधुनिकतेमध्ये थांबवायचे म्हटले तर ते अगदी सहज शक्य आहे आणि त्यासाठी फक्त सरकारने तसेच महापालिकने थोडेसे लक्ष घालणे अत्यावश्यक आहे.

उतरती छप्परे यासाठी गरजेची

सध्यस्थितीत गृहनिर्माण सोसायटीची गच्ची पाहिलीत तर त्याठिकाणी बऱ्याच टाकाऊ वस्तूचे आगार झालेले आपल्या निदर्शनास येईल आणि सभासदांच्या ह्या मनमानी वृत्तीमुळे पावसाळ्यात डेंग्यू, मलेरिया व कावीळ यासारख्या भयंकर रोगांची राक्षसी साथ येते आणि बऱ्याच निरागस लोकांचे प्राण घेऊन जाते आणि अशी ही जीवघेणी परिस्थिती काही कुटुंबावर कोसळते. या सर्व बाबींना जबाबदार कोण ? असा प्रश्न विचारला तर त्याचे उत्तर “सरकारी धोरण“ व काही प्रमाणात उतरत्या छप्पराशिवाय “उघडी गच्ची“. सपाट उघड्या गच्चीवर बिटीशकालीन वास्तुप्रमाणे “उतरती छप्परे“ बसविण्याची महापालिकेने परवानगी दिली तर हे सर्व प्रश्न व संकटे त्वरीत सोडविता येतील आणि सोसायटीतील सभासदांच्या डोकीवरील भार कमी होईल.

पाण्याच्या बचतीसाठी वरदान

सपाट गच्चीवर उतरती छप्परे घालण्यास परवानगी दिली तर पावसाच्या पाण्याचा क्षर्णाधात निचरा होईल आणि त्यामुळे पाणी गळतीला आळा बसेल. त्याचप्रमाणे भविष्यातील वॉटर प्रुफींगच्या खर्चाची बचत होईल. इमारतीच्या सर्वात वरच्या मजल्यावरील रहिवाश्याला उन्हाळ्यात उष्णतेचा त्रास सहन करावा लागणार नाही. बिल्डरला सुद्धा या धोरणाचा खूप फायदा होईल कारण बऱ्याच वेळा शेवटच्या माळ्यावरचे फ्लॅट कोणी विकत घेत नाहीत आणि ते विकण्यासाठी बिल्डरला त्यासाठी काही प्रलोभने द्यावी लागतात आणि त्या प्रलोभनाच्या बदल्यात त्याला सपाट गच्चीवर मनमोहक उतरते छप्पर घालणे केव्हाही सोईचे ठरेल. सपाट गच्चीवरील “उतरते छप्पर“ पाण्याच्या बचतीसाठी वरदान ठरू शकेल.

भविष्याचा विचार करून सपाट गच्चीवर उतरते छप्पर

मुंबईची लोकसंख्या अतिवेगाने वाढत आहे. ग्रामीण भागात उद्योग धंद्याची निर्मिती झाली नसल्यामुळे सर्वांची नजर मुंबईवरच आहे. वाढत्या लोकसंख्येमुळे वातावरणात प्रदूषण वाढत आहे. वाढत्या प्रदूषणामुळे त्याचबरोबर प्रचंड वृक्षतोडीमुळे पावसाचे प्रमाण सुद्धा कमी झालेले आहे. पावसाच्या अनियमितपणामुळे पिण्याच्या पाण्याचे तलाव पूर्वीसारखे तुडूंब भरून वाहत सुद्धा नाहीत आणि त्यामुळे महापालिकेला भिषण पाणी टंचाईला सामोरे जावे लागते आणि त्यासाठी महापालिका एप्रिल व मेमध्ये पाणी कपात करते. भविष्यातील पाणी टंचाईला सामोरे जाण्यासाठी “पाणी अडवा – पाणी जिरवा“ हे शास्त्रीय समीकरण आमलात आणणे गरजेचे आहे. सपाट गच्चीवरील उतरते छप्पर ह्या शास्त्रीय समीकरणाला नक्कीच हातभार लावेल.

महापालिकेलाही मालमत्ता करातून लाखोंचे उत्पन्न

उतरत्या छप्पराचे पाणी पोकर लाऊन प्लास्टीकच्या टाकीमध्ये जमा करता येईल किंवा जमिनीमध्ये जिरवता येईल. जमिनीमध्ये पाणी जिरवले तर भुमिगत पाण्याची पातळी वाढण्यास मदत होईल. टाकीमध्ये जमा केलेले पाणी गाड्या धुण्यासाठी तसेच बागेतील फुलझाडांना वापरता येईल. उतरत्या छप्पराखाली सपाट गच्चीवर सोसायटी सभासदांना छोटेखानी कार्यक्रम करता येतील त्यासाठी सोसायटी थोडेफार शुल्क आकारू शकते, त्याचप्रमाणे सभासदांच्या मुलांसाठी अभ्यासिका तसेच सोसायटी कार्यालय इत्यादी गोष्टी बनविता येतील आणि या सर्व अनमोल बाबींचा सोसायटीला फायदा मिळेल त्याचबरोबर महापालिकेला मालमत्ता करातून लाखो रूपयांचे उत्पन्न मिळण्यास हातभार लागेल.

नगण्य खर्च

सपाट गच्चीवरील उतरते छप्पर किती उपयुक्त आहे याची शत प्रतिशत प्रचिती आपणास आली असेलच. उतरत्या छप्पराला “सुवर्ण छप्पर“ संबोधले तरी काही वावगे वाटण्याचे कारण नाही. सपाट गच्चीवर कायमचे उतरते छप्पर घालण्यासाठी अंदाजे फक्त 135 ते 150 रुपये प्रती चौरस फुट खर्च अपेक्षित आहे आणि हा सर्वच्या सर्व इमारतीच्या बांधकाम क्षेत्रफळावर विभागला तर तो प्रति चौरस फुट अगदी नगण्य असेल, आणि हा नगण्य किंवा अत्यल्प खर्च गृहनिर्माण सोसायटी तसेच बिल्डर अगदी लिलया पेलू शकतात तर मग सपाट गच्चीवर उतरते कायमचे छप्पर का करावयाचे नाही ?

प्रक्रियेसाठी इमारतीचे तीन प्रकार

जुन्या इमारतीवर कायमचे उतरते छप्पर घालण्यासाठी महापालिकेने परवानगी दिली पाहिजेत त्याचप्रमाणे नवीन व चालू इमारतीवर छप्पर घालणे सक्तीचे केले पाहिजेत. ह्या सर्व प्रकियेमध्ये इमारतीचे तीन प्रकार करता येतील. पहिला प्रकार जुन्या उभ्या असलेल्या इमारती, दुसरा प्रकार सध्या बांधकाम चालू असलेल्या इमारती आणि तिसरा प्रकार नवीन परवानगीसाठी येणाऱ्या इमारती. सपाट गच्चीवरील उतरत्या छप्पराचे सर्वांगीण फायदे पाहता सरकारने तसेच महापालिकेने त्वरीत लक्ष घालून सपाट गच्चीवर उतरते छप्पर सक्तीचे केले तर सर्व फ्लॅट धारकांना घरासोबत “सोन्याचा चमचाच“ मिळाले. सपाट गच्चीवर उतरते छप्पर करण्यासाठी बिल्डरला तसेच गृहनिर्माण सोसायटीला अत्यल्प खर्च होईल आणि सध्या बिल्डरच्या दृष्टीने हा खर्च एकंदरीत अंदाजपत्रकाच्या तुलनेत एकदम नगण्य आहे.

सपाट गच्चीवर एक कम्यूनिटी सेंटर

उतरत्या छप्परासोबत सपाट गच्चीवर एक कम्यूनिटी सेंटर, त्याचप्रमाणे एक छोटेखानी अभ्यासिका बांधण्यास महापालिकेने बिल्डरला किंवा सोसायटीला सक्तीचे करून त्यासाठी महापालिका मालमत्ता कर आकारू शकते आणि हा कर इतर मिळणाऱ्या फायद्याच्या तुलनेत अगदीच किरकोळ असेल. पाणी बचतीमुळे तसेच मालमत्ता करामुळे महापालिकेच्या वार्षीक उत्पन्नात वाढ होईल. सपाट गच्चीवरील उतरत्या छप्पराचा आणखी एक फायदा सर्व सभासदांना मिळेल तो म्हणजे इमारतीचे आर्युमानही वाढेल. इमारत बांधकामामध्ये तसेच धोरणामध्ये किरकोळ बदल तसेच सुधारणा केली तर सर्व मुंबईस्थित रहिवाश्यांना सोनेरी क्षण येण्यास अजिबात वेळ लागणार नाही, आणि त्याचबरोबर ह्या नविन धोरणांचा तसेच नियमांचा सुवर्ण लाभ सर्व रहिवाशी लोकांना मिळेल.

इमारतीचे स्ट्रक्चरल ऑडीट गरजेचे

महापालिकेने जुन्या इमारतीला सपाट गच्चीवर उतरते छप्पर घालण्यास परवानगी दिली तर त्या सोसायटीना सध्या उभ्या असलेल्या इमारतीचे स्ट्रक्चरल ऑडीट करणे आवश्यक आहे कारण नवीन कायमच्या उतरत्या छप्परामुळे थोडा अधिक भार येईल आणि तो नवीन भार जुनी इमारत सहज पेलू शकेल की नाही ते बघणे अत्यंत गरजेचे आहे. नवीन उतरत्या छप्पराचा आर्थिक भार सर्व सभासदावर पडेल पण त्यामुळे पुढील त्रास तसेच संकटे छप्पराच्या औैषधामुळे कायमची पलायन करतील.

महापालिकेत ठराव पण…

इमारतीच्या गच्चीवरील शेड किंवा छप्पर उभारण्यासाठी जाचक अटी शिथील करून सिमेंटच्या पत्र्याची शेड उभारण्यासाठी परवानगी द्यावी अशी मागणी शिवसेना नगरसेवक रमेश कोरगांवकर यांनी सभागृहात केली होती. तसा ठरावही ऑगस्ट 2015 मध्ये मंजूर करण्यात आला होता. या ठरावावर अभिप्राय देताना पालिकेच्या विकास नियोजन विभागाने शेड उभारण्यास होकार दर्शविला होता पण पुढे काही त्याची योग्य कार्यवाही झालेली दिसत नाही. फक्त पावसाळ्यामध्ये तात्पुरते छप्पर घालण्यासाठी परवानगी मिळते पण दरसाल ही खर्चिक बाब सोसायटीच्या माथ्यावर पडते.

डी.सी.रूलमध्ये सुधारणा

ठाणे, कल्याण तसेच उल्हासनगर आदी महापालिकेनी त्यांच्या अंतर्गत येणाऱ्या जुन्या इमारतींना कायमचे छप्पर घालण्यासाठी परवानगी देऊन तेथील रहिवाश्यांना सुर्वण दिलासा दिलेला आहे पण या पालिकेनी सुद्धा भविष्यात वास्तव्यास येणा-या रहिवाश्यांना सुर्वण दिलासा अथवा लाभ देण्यासाठी महापालिकानी त्यांच्या डी.सी.रूलमध्ये सुधारणा करून बिल्डरांना इमारत बांधतानाच सपाट गच्चीवर उतरते छप्पर तसेच अभ्यासिका, सोसायटी कार्यालय आणि मनोरंजन हॉल बांधणे सक्तीचे केले पाहिजेत.

मुंबईस्थित रहिवाश्यांना दिलासा देण्याची गरज

या तिन्ही महापालिका आकाराने मुंबई महानगरपालिकेपेक्षा लहान आहेत पण विचाराने खूप समृद्ध आहेत असे म्हणणे येथे संयुक्तिक ठरेल. खरे तर सर्व जगामध्ये मुंबई महानगरपालिका एक आदर्श व विचारवंत महापालिका मानली जाते पण मग उतरत्या छप्पराच्या परवानगी बाबत सर्वात मागे का ? हा जटील प्रश्न सर्व मुंबईस्थित रहिवाश्यांना भेडसावत आहे. मुंबई महापालिकने आपल्या छोट्या बहिणींचा कित्ता गिरवून करोडो मुंबईस्थित रहिवाश्यांना दिलासा द्यावा अशी सर्व रहिवाश्याची इच्छा तसेच मागणी आहे आणि आता ती मागणी मुंबई महापालिका पुर्ण करेल याची मला शत प्रतिशत खात्री वाटते. जुन्या इमारतीला उतरत्या छप्पराची परवानगी दिली तर ते उतरते छप्पर इमारतीना एक वरदानच ठरेल यात तीळमात्र देखील शंका नाही. वरच्या मजल्यावर वास्तव्य करणाऱ्या लोकांना पाणी गळतीचा, उष्णतेचा, खर्चाचा व दगदगीचा त्रास सहन करावा लागणार नाही. पाणी अडवा – पाणी जिरवा ह्या सरकारी धोरणाचा वापर होईल त्याचप्रमाणे छोटेखानी कार्यक्रमासाठी हॉलची व्यवस्था होईल आणि गोरगरीबांच्या मुलांसाठी अभ्यासिका मिळेल आणि म्हणूनच महापालिकेने तसेच सरकारने सुक्ष्म आणि सखोल अभ्यास करून जुन्या इमारतीना तसेच नवीन इमारतीना सपाट गच्चीवर कायमचे उतरते छप्पर उभारणे सक्तीचे करून त्याचप्रमाणे परवानगी देऊन सर्व मुंबईस्थित तसेच परिसरातील सर्व रहिवाश्यांना समाधानी केले तर शहरामध्ये सोन्याचे दिवस येण्यास वेळ लागणार नाही आणि अश्या लाभदायक नियमांची अंमलबजावणी महापालिकेनी त्वरीत केली पाहिजेत. सपाट गच्चीवरील उतरत्या छप्परासाठी सरकारने तसेच महापालिकेने आपले बंद केलेले डोळे त्वरीत उघडून असंख्य रहिवाश्यांना वेळीच परवानगी द्यावी आणि बिल्डरांना ते बांधणे सक्तीचे करावे त्यामुळे देशाचे आर्थिक तसेच मानसिक नुकसान टळून विकासाला तसेच निसर्गाला हातभार लागेल.