स्थावर मिळकत क्षेत्रात अदानींचा अभूतपूर्व उदय ! या बाबतचा विशेष आर्थिक लेख Adani’s unprecedented rise in the real estate sector

जागतिक पातळीवरील मंदीचे सावट व देशांतर्गत आव्हाने या पार्श्वभूमीवर भारतीय अर्थव्यवस्था एका महत्त्वाच्या वळणावर उभी आहे.देशाच्या विकासाचा कणा असलेल्या विविध क्षेत्रांमध्ये मोठे बदल घडून येत आहेत. यामध्ये देशातील स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचा प्रामुख्याने समावेश होतो.नुकत्याच प्रसिद्ध झालेल्या '२०२६ ग्रोहे-हुरून इंडिया रिअल इस्टेट १५०' अहवालाच्या आधारे या क्षेत्राचा घेतलेला धांडोळा.

प्रा. नंदकुमार काकिर्डे

“२०२६ ग्रोहे-हुरून इंडिया रिअल इस्टेट १५०” अहवाल व स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील श्रीमंताची यादी नुकतीच प्रसिद्ध करण्यात आली.यंदा या अहवालाची १०वी आवृत्ती असून, या क्षेत्राच्या गेल्या दशकभरातील प्रवासाकडे पाहिल्यास त्याचा बदललेला पोत स्पष्टपणे जाणवतो. यंदाच्या अहवालाचा मुख्य रोख हा बाजारातील मंदी, संथ वाढ आणि एकत्रीकरणावर आहे. वर्षानुवर्षांच्या तुफानी वाढीनंतर आता हा बाजार काहीसा थंडावला असला, तरी तो पूर्णपणे खचलेला नाही, तर अधिक परिपक्व आणि व्यावसायिक बनत चालला आहे.

जागतिक संघर्षात भारताची स्थिरता !

गेल्या काही काळातील आक्रमक व वेगवान वाढीनंतर भारतीय स्थावर मिळकत बाजाराला एका मोठ्या आर्थिक सुधारणेचा सामना करावा लागत आहे. अहवालानुसार,देशातील अव्वल १५१ स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात काम करणाऱ्या कंपन्यांचे एकत्रित एकूण मूल्य केवळ २ टक्क्यांच्या अत्यंत किरकोळ वार्षिक वाढीसह १६.५ लाख कोटी रुपयांवर पोहोचले आहे.ही वाढ या यादीच्या इतिहासातील आजवरची सर्वात संथ वाढ मानली जात आहे, कारण गेल्या वर्षी याच क्षेत्राने तब्बल १४ टक्के इतकी मजबूत वाढ नोंदवली होती.या मंदीचा थेट फटका शेअर बाजारालाही बसला असून ‘बीएसई रियल्टी इंडेक्स’मध्ये तब्बल २० टक्क्यांची मोठी घसरण झाली आहे.

या वर्षात अभ्यास केलेल्या कंपन्यांपैकी केवळ ३१ कंपन्यांच्या मूल्यात वाढ झाली, तर ७४ कंपन्यांना आपल्या मूल्यात मोठी घसरण सहन करावी लागली. मात्र, यादीत समाविष्ट झालेल्या ३७ नवीन कंपन्यांमुळे एकूण बाजाराला काहीसा दिलासा व आधार मिळाला. त्यातही अव्वल १५० कंपन्यांच्या यादीत स्थान मिळवण्यासाठी आवश्यक असलेली किमान पात्रता वाढून आता १२०० कोटी रुपये झाली आहे. गेल्या वर्षी ही पात्रता 1000 कोटी रुपये होती. एवढेच नाही तर गेल्या पाच वर्षांपूर्वीच्या तुलनेत त्यात तिप्पट वाढ झालेली आहे. जागतिक स्तरावर महागाई, उच्च व्याजदर व मंदावलेल्या मागणीमुळे स्थावर मालमत्ता क्षेत्र संकटात असताना भारताने राखलेली ही स्थिरता नक्कीच समाधानकारक आहे, असा सूर हा अहवाल प्रसिद्ध करणाऱ्या लिक्सिल इंडियाच्या व्यवस्थापकीय संचालक प्रिया रस्तोगी यांनी व्यक्त केला आहे.

स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचे नवे सम्राट !

यंदाच्या अहवालातील सर्वात मोठी व उद्योगविश्वाचे लक्ष वेधून घेणारी घटना म्हणजे या क्षेत्रातील श्रीमंतांच्या क्रमवारीत झालेली ऐतिहासिक उलथापालथ. देशातील आघाडीचे उद्योजक गौतम अदानी आणि त्यांच्या कुटुंबाने यंदाच्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील श्रीमंतांच्या यादीत प्रथम क्रमांक पटकावला आहे.
त्यांनी डीएलएफच्या राजीव सिंग यांचे या क्षेत्रातील अनेक वर्षांचे एकछत्री वर्चस्व मोडून काढले आहे. गौतम अदानी व त्यांच्या कुटुंबाची स्थावर मालमत्ता संपत्ती ७३ टक्क्यांनी वाढून थेट ९०,४०० कोटी रुपयांवर पोहोचली आहे. केवळ एका वर्षाच्या कालावधीत त्यांच्या संपत्तीत ३८,००० कोटी रुपयांची अवाढव्य भर पडली आहे.

हुरूनच्या संशोधनानुसार,ही मोठी झेप अदानी समूहाच्या एका महत्त्वाच्या धोरणात्मक निर्णयामुळे शक्य झाली. हा निर्णय म्हणजे अदानी प्रॉपर्टीज ही त्यांच्या समूहातील शेअर बाजारांवर नोंदणी नसलेली स्थावर मालमत्ता विषयक व्यवसाय, व्यापार व्यवहार करणारी कंपनी असून त्याच्या अंतर्गत अदानी समूहाने त्यांचे सर्व व्यवहार एकत्र केले. यामुळे त्यांच्या मूल्यांकनात अभूतपूर्व वाढ झाली. श्री प्रणव व राजेश अदाने यांच्या मार्गदर्शनाखाली चालणारी अदानी प्रॉपर्टीज ही कंपनी भारतातील सर्वात उच्चांकी मूल्य असलेली व शेअर बाजारावर नोंदणी नसलेली खाजगी स्थावर मिळकत मालमत्ता कंपनी बनली आहे. मुंबईतील ६०० एकरचा ऐतिहासिक धारावी पुनर्विकास प्रकल्प, वांद्र्यातील मोक्याचा २४ एकरचा भूखंड व गोरेगावमधील १४३ एकरचा मोतीलाल नगर पुनर्विकास प्रकल्प अशा महाप्रकल्पांमुळे अदानी समूहाने मुंबईच्या स्थावर मिळकत क्षेत्रात आपले स्थान अधिक भक्कम केले आहे.

संस्थात्मक मूल्य !

अदानी समूहाने संपत्तीच्या शर्यतीत केवळ २०० कोटी रुपयांच्या फरकाने आघाडी घेतली असली, तरी बाजार भांडवल मूल्याचा विचार केल्यास डीएलएफ ही आजही १.४७ लाख कोटी रुपयांच्या मूल्यासह देशातील सर्वात मौल्यवान शेअर बाजारावरील नोंदणीकृत कंपनी आहे. डीएलएफचे राजीव सिंग हे २९ टक्क्यांच्या घसरणीसह ९०,२०० कोटी रुपयांच्या संपत्तीसह दुसऱ्या क्रमांकावर आहेत, तर लोढा डेव्हलपर्सचे मंगल प्रभात लोढा ६७,७०० कोटी रुपयांसह तिसऱ्या स्थानावर घसरले आहेत. मुंबईचे विकास ओबेरॉय आणि चंद्रू रहेजा हे प्रत्येकी ४२,५०० कोटी रुपयांसह संयुक्तपणे चौथ्या क्रमांकावर आहेत.

या यादीत २०१७ मध्ये पहिल्या दहा सर्वोत्तम कंपन्यांमध्ये प्रवेश करण्यासाठी ३,३५० कोटी रुपयांची मर्यादा होती, ही मर्यादा आता सहा पटीने वाढून २०,५०० कोटी रुपयांवर गेली आहे. रितेश अग्रवाल यांच्या नेतृत्वाखालील ‘प्रिझम’ने (पूर्वीची ओयो) पहिल्यांदाच अव्वल १० कंपन्यांमध्ये स्थान मिळवले असून, तिच्या मूल्यात ३४,७०० कोटी रुपयांची मोठी वाढ झाली आहे तर दिल्लीच्या पुरी कन्स्ट्रक्शन्स आणि गुरुग्रामच्या पिरामिड इन्फ्राटेक यांनीही त्यांच्या मूल्यांकनात आणि महसुलात अनुक्रमे १२७ टक्के आणि ३४८ टक्क्यांची लक्षणीय वाढ नोंदवली आहे.

दशकभरातील व्यावसायिक संक्रमण !

भौगोलिक विश्लेषणात मुंबई हे आजही देशाचे स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचे केंद्र असल्याचे पुन्हा एकदा सिद्ध झाले आहे. या यादीतील १५१ पैकी ५० कंपन्या मुंबईतील असून, त्यांचे एकूण मूल्य ७.३२ लाख कोटी रुपये आहे. नवी दिल्ली १९ कंपन्या व ८२,९०० कोटी रुपयांच्या मूल्यासह दुसऱ्या स्थानावर आहे. बंगळुरू आणि गुरुग्राममधून प्रत्येकी १८ कंपन्या या यादीत आहेत, मात्र गुरुग्राम मूल्याच्या बाबतीत बंगळुरूच्या पुढे आहे. कोचीचा लुलू इंटरनॅशनल शॉपिंग मॉल आणि लखनौचे शालिमार कॉर्प बिगर-मेट्रो शहरांमध्ये आपले नाव प्रथमच कोरण्यात यशस्वी झाले आहेत.

हुरून इंडियाचे मुख्य संशोधक अनस रहमान जुनैद यांच्या मते, गेल्या १० वर्षांत या क्षेत्राचे वेगाने ‘व्यावसायिकीकरण’ झाले आहे. एक दशकापूर्वी या यादीतील केवळ ११ कंपन्यांचे व्यवस्थापन व्यावसायिक व्यवस्थापकांच्या हातात होते. २०२६ मध्ये हा आकडा ४८ कंपन्यांवर पोहोचला आहे. या कंपन्यांचे एकूण व्यावसायिक मूल्य एकूण मूल्यापैकी ५० टक्क्यांहून अधिक भाग नियंत्रित करतात . राष्ट्रीय आणि आंतरराष्ट्रीय पातळीवर विस्तार करणाऱ्या स्थानिक कंपन्यांची संख्याही मोठ्या प्रमाणात वाढली आहे. क्षेत्रनिहाय विचार केला तर निवासी क्षेत्र ६५ टक्क्यांसह आजही अग्रस्थानी आहे, तर हॉस्पिटॅलिटी १६ टक्के आणि व्यावसायिक क्षेत्र १३ टक्क्यांवर आहे.

महिला नेतृत्वाचे वास्तव !

या क्षेत्रातील सामाजिक बांधिलकीचा विचार केल्यास ‘एनसीसी’ ही कंपनी ३१,४०८ कर्मचाऱ्यांसह सर्वात मोठी रोजगार देणारी तसेच ३३.३ कोटी रुपयांच्या खर्चासह सीएसआर क्रमवारीत अव्वल ठरली आहे. ब्रुकफिल्ड इंडिया रिअल इस्टेट ट्रस्टने ३,०३० कोटी रुपयांचे कर्ज फेडून प्रथम स्थान मिळवले आहे. या क्षेत्रात महिला नेतृत्वाचे प्रमाण आजही केवळ ३ कंपन्यांपुरते (ज्योत्स्ना सुरी, प्रिया पॉल आणि उमा अग्रवाल) मर्यादित असून ही अत्यंत चिंतेची बाब मानली जाते.

एकंदरीत, २०२६ मधील भारतीय स्थावर मिळकत क्षेत्र हे अनियंत्रित वाढीऐवजी आता शाश्वत प्रगती व आर्थिक शिस्तीकडे वेगाने वाटचाल करत आहे. भविष्यातील आव्हानांवर मात करण्यासाठी विकासकांनी केवळ नफ्यामागे न धावता आर्थिक पारदर्शकता, वेळेत प्रकल्प पूर्ण करणे आणि ग्राहकांचा विश्वास टिकवणे या त्रिसूत्रीचा अवलंब करणे अत्यंत आवश्यक आहे, तरच हे क्षेत्र भारतीय अर्थव्यवस्थेला नवी दिशा आणि उंची देऊ शकेल असा विश्वास या अहवालामध्ये व्यक्त करण्यात आलेला आहे.

(लेखक पुणे स्थित अर्थविषयक जेष्ठ पत्रकार असून माजी पुणे शेअर बाजार व कॉसमॉस बँक संचालक आहेत)