घर, प्लॉट किंवा शेतीची जमीन खरेदी-विक्री करताना बहुतांश लोक केवळ बाजारभाव किंवा सरकारी रेडी रेकनरवर भर देतात. मात्र, जमिनीचे खरे मूल्य तिचे स्थान, आकार, मालकी हक्क, विकासाची शक्यता, पायाभूत सुविधा, पर्यावरणीय अडचणी आणि नगररचना नियम अशा अनेक घटकांवर अवलंबून असते. त्यामुळे योग्य मूल्यांकनाशिवाय केलेला व्यवहार भविष्यात आर्थिक तोट्याचे कारण ठरू शकतो. जमिनीचे मूल्य नेमके कसे ठरते आणि त्यामागील कोणते घटक निर्णायक भूमिका बजावतात, याचा उहापोह या लेखातून करण्यात आला आहे.
प्रकाश मेढेकर,
स्थापत्य सल्लागार, पुणे
जमिनीचे मुल्यांकन करताना
आपला भारत देश निसर्गतःच भूसंपन्न म्हणून गणला जातो.कृषीप्रधान असणाऱ्या या देशातील प्रत्येक नागरिकाला पोटभर अन्न,अंगभर वस्त्र आणि राहायला निवारा मिळाला पाहिजे.स्वातंत्र्यप्राप्तीनंतर देशातील गरीब आणि श्रीमंत यामधील दरी कमी होण्याऐवजी वाढली अशी वस्तुस्थिती आहे.आज वाढत्या महागाईमुळे सर्वसामान्यांचा भाकरीचा तुकडा आणि निवाऱ्यासाठी लागणारा जमिनीचा तुकडा दोन्ही महाग झाला आहे.माणसाच्या मूलभूत गरजांपैकी असणारा निवारा म्हणजे घर,आणि ते स्वतःच्या मालकीचे असणे हे सर्वसामान्यांच्या दृष्टीने स्वप्न बनले आहे.याचे मुख्य कारण जमिनीचे वाढते मूल्य आहे.
घर बांधणी साठी लागणारे बांधकामसाहित्य आणि मनुष्यबळ यांच्या खर्चामध्ये काही पटीने वाढ झाली आहे.घरांच्या किमती सर्वसामान्यांच्या आवाक्या बाहेर जाण्यामागे जमिनीचे वाढते मूल्य दडले आहे.गेल्या काही दशकातील जमिनीच्या किमतींचा अभ्यास केला तर हे मूल्य कित्येक पटींनी वाढलेल्या आढळते.आज जमिनीचे अचूक मूल्यांकन करणे ही खरी कसोटी आहे.
बांधकाम क्षेत्राची रियल इस्टेट आणि पायाभूत सुविधा इन्फ्रास्ट्रक्चर असे प्रमुख विभागणी केली जाते.रियल इस्टेट मधून निवासी, व्यापारी ,औद्योगिक क्षेत्रातील इमारतींची बांधणी केली जाते.देशातील रस्ते, पूल ,रेल्वे, विमानतळ, धरणे इत्यादी विविध पायाभूत सुविधा सरकार तर्फे तयार केल्या जातात.रियल इस्टेट क्षेत्रातील जमीन बिगर शेती आणि खाजगी क्षेत्रातून उपलब्ध होते.तर पायाभूत सुविधांसाठी लागणारी जमिनी उपलब्ध करण्याची जबाबदारी प्रशासनाची असते.महाराष्ट्रातील मुंबई,पुणे,नागपूर अश्या शहरात घरबांधणीसाठी मोकळ्या जमिनीची उपलब्धता दिवसेंदिवस कमी होत आहे.त्यामुळे शहराच्या मध्यवर्ती भागातील जुने वाडे आणि इमारती जमीनदोस्त करून नवीन इमारतींची पुनर्बांधणी करणे हा पर्याय उपलब्ध आहे.यामुळे शहराचा विस्तार चहुबाजूने होत असून विविध नवीन बांधकाम प्रकल्प निर्माण होत आहेत.
जमिनीच्या किमती पायाभूत सुविधा आणि भविष्यातील स्थानिक विकासानुसार कमी जास्त होत असतात.मोकळ्या जमिनीचे मूल्य विविध गोष्टींवर अवलंबून असते.भावी विकासामुळे मूल्यात कशी वाढ होते यासाठी पुढील उदाहरण बोलके आहे.पुणे शहरांतर्गत जड वाहनांमुळे होणारी वाहतुकीची समस्या कमी करण्याचे उद्दिष्ट ठरवून १९७० च्या दशकात देहूरोड ते कात्रज बाह्य वळण रस्त्याचा विकास करण्याचे प्रशासनाने ठरवले होते.रस्त्याचा मार्ग निश्चित झाल्यानंतर भूसंपादन प्रक्रियेची सुरुवात झाली.ही प्रक्रिया अत्यंत गुंतागुंतीची असल्यामुळे प्रत्यक्ष रस्त्याचे काम सुरू होण्यास १९९० साल उजाडले.परंतु मधल्या वीस वर्षाच्या कालावधीत बाह्य वळणा लगतच्या बालेवाडी,बावधन,म्हाळुंगे,वारजे,आंबेगाव इत्यादी गावांतील मोकळ्या जमिनींचे मूल्य आपोआप वाढले.आज पुणे शहरासाठी भावी विमानतळ,रिंग रोड,मेट्रो विस्तारीकरण अश्या पायाभूत सुविधांचे प्रकल्प होणार आहेत.त्यामुळे प्रकल्पांच्या लगतच्या जमिनीचे मूल्य नकळतपणे वाढणार आहे.
जमिनीचे मूल्य कसे बदलते यासाठी एक सोपे उदाहरण घेऊ या. एका मुख्य रस्त्यावर एका शेजारी एक असे एकाच क्षेत्रफळाचे तीन प्लॉट आहेत. पहिला प्लॉट मोकळा आहे. दुसऱ्यावर जुना बंगला तर तिसऱ्यावर एक नवीन इमारत बांधण्यात आली आहे.ग्राहकाला जेव्हा जागा खरेदी करायची असते, त्यावेळी त्याला जागेचे मूल्यांकन करावे लागते.अशावेळी रिकाम्या प्लॉटला सर्वाधिक मूल्य असते. कारण तेथे नवीन घर बांधण्यासाठी कोणताच अडथळा नसतो.जुना बंगला असलेल्या दुसऱ्या प्लॉटचे मूल्य पहिल्यापेक्षा कमी मिळते.कारण बंगला जमीनदोस्त झाल्यानंतरच तेथे नवीन इमारत बांधता येते. तिसऱ्या प्लॉटचे मूल्य पहिल्या दोन्हीच्या तुलनेत सर्वात कमी येते. कारण तेथील विकास नुकताच पूर्ण झाल्यामुळे, पुन्हा लगेच नवीन बांधकाम होण्याची शक्यता नसते.जमिनीचे मूल्य ठरवताना प्लॉटचा आकार महत्वाचा असतो. बदलत्या आकारानुसार जागेची उपयुक्तता आणि मूल्य बदलते .
मोठ्या क्षेत्रफळाचे म्हणजे हेक्टर,एकर असणाऱ्या प्लॉटचे मूल्य विकसित गुंठा प्लॉट पेक्षा कमी असते.अनेकदा शहराच्या मध्यवर्ती भागातील गुंठा प्लॉटची किंमत शहरापासून दूर असणाऱ्या एकरी प्लॉट एवढी असू शकते. चौकोनी, आयाताकृती, षटकोनी, गोलाकार, गायमुखी, व्याघ्रमुखी अशा विविध आकाराचे प्लॉट घर बांधणीसाठी चांगले समजले जातात. त्रिकोणी, अंडाकृती, आणि अनेक बाजू असणाऱ्या प्लॉटला मागणी आणि मूल्य कमी असते . एखाद्या प्लॉटला अनेक बाजूने रस्ता असेल तर तो सर्वोत्तम समजला जातो . परंतु असा प्लॉट मिळण्याची शक्यता कमी असते . तीन बाजूंनी रस्ता असलेल्या मुख्य रस्त्यावरील प्लॉटचे मूल्य , अंतर्गत रस्त्यावरील प्लॉट पेक्षा अधिक असते . अनेकदा प्लॉट शहराच्या मध्यवर्ती भागात आणि विकसनशील क्षेत्रात असूनही त्याला योग्य मूल्य मिळत नाही. त्याचे कारण त्या प्लॉटलगतचे नाले, ओढे ,स्मशानभूमी, ध्वनी प्रदूषण, वायू प्रदूषण , गजबजलेला भाग या सर्वांचा परिणाम जमिनीच्या मूल्यावर होत असतो . मोठे क्षेत्रफळ असणाऱ्या जमिनीचे तुकडे पाडून तेथे अंतर्गत रस्ते , वीज ,पाणी, ड्रेनेज इत्यादी सुविधा उपलब्ध करून दिल्यास त्या जमिनीचे मूल्य वाढते. जमिनीच्या मालकी हक्का नुसार तिचे मूल्य बदलते उदा. एखाद्या मोकळ्या जमिनीचा मालकी हक्क एकाच व्यक्तीकडे असेल तर त्याला मागणी आणि मूल्य अधिक असते.
हक्क एकापेक्षा अधिक व्यक्तींकडे असेल तर खरेदी विक्री व्यवहारातील कटकटी आणि जोखीम वाढते आणि त्याचा परिणाम मूल्यावर होतो. जमिनीवरील इतरांचा वहिवाटीचा हक्क, जमिनी खालून जाणाऱ्या पाणी, ड्रेनेज वीजवाहिन्या , सूर्यप्रकाशाची कमतरता, जमिनी वरून जाणाऱ्या विजेच्या उच्चदाब वाहिन्या ई. सर्व घटकांचा परिणाम जमिनीचे मूल्य ठरवताना होतो. जमिनीचा भूस्तर कोणता आहे त्यानुसार मूल्य बदलते . जमिनीच्या विविध भूस्तरांनुसार इमारतीचे वजन पेरण्याची क्षमता बदलते . काळी माती, अति कठीण खडक, उताराची जमीन, असेल तर पाया बनवण्यासाठी लागणारा खर्च वाढतो. अनेकदा जमिनीचे मालकी हक्क भाडेपट्ट्यावर आधारित असतात. अशा वेळी भाडेकरार करून इमारत बांधता येतो .परंतु मुदत संपल्यानंतर, मूळ मालकाला जमीन अथवा जमीन आणि इमारत परत करावी लागते . जमिनीचे योग्य मूल्यांकन करण्यासाठी तिचा आकार, क्षेत्रफळ, मालकी हक्क ,वहिवाट, दर्शनी प्रवेश,, उपयुक्तता, चटई निर्देशांक भूस्तर, नगर विकास रचना नियम, सरकारी बंधने ,पायाभूत सुविधा, पर्यावरण,, पूरनियंत्रक रेषा वास्तुशास्त्र, ई. अनेक गोष्टींचा बारकाईने अभ्यास करावा लागतो . म्हणूनच प्रत्येक जमिनीचे मूल्य हे इतरांपेक्षा वेगळे असते.
