सहकारी गृहनिर्माण संस्था – पार्किंग एक समस्या ?

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील पार्किंग संदर्भात लोकांमध्ये जागरूकता यावी यासाठी हा लेख लिहिण्याचा प्रपंच.
                                          

सौ. सरीता सदानंद पाटील
वेदांत कॉम्प्लेक्स ठाणे (प)     

शहरांचा विकास झाला तसा नागरी वस्ती वाढू लागली आणि त्यात वाढ होतही आहे. निवासासाठी शहरामध्ये मग मोठ-मोठ्या इमारतींचे मनोरे उभे राहू लागले. या इमारतींमध्ये राहणाऱ्या लोकांच्या चार चाकी गाड्या पार्किंगची समस्या डोके वर काढू लागली. आर्थिक उदारीकरण, बँकांचे खासगीकरण यामुळे गाड्यांना, घरांना सहज कर्जे उपलब्ध होऊ लागली. आणखी चौकोनी कुटुंबामुळे व दोघे कमावते यामुळे मध्यमवर्गीयांकडे पण थोडे पैसे खुळखुळू लागले. त्यामुळे प्रत्येक मध्यमवर्गीयांकडे घर आणि चार चाकी घेणे प्रतिष्ठेचे बनले. पण या गाड्यांना सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थामध्ये पार्किंगसाठी जागा मिळते का ? सर्व सभासदांना समान न्याय मिळतो का ? हे प्रश्न अनुत्तरीतच आहेत. या गाड्यांची पार्किंग व्यवस्था करणे किंवा तशी तरतूद करणे अपरिहार्य झाले. 

खरे तर विकास नियंत्रण ( डेव्हलपमेंट कंट्रोल) अधिनियम, १९९१ नुसार आणि वैधानिक तरतुदीनुसार विकासकाला जेंव्हा इमारत बांधण्याची परवानगी मिळते तेव्हा त्याला पार्किंगची तरतूद करणे  कायद्यानुसार बंधनकारक आहे. इमारत किंवा उंच मनोरा जेव्हा बांधून पूर्ण होतो तेंव्हा तो फक्त सदनिकाच विकू शकतो. इतर सामायिक मोकळी जागा किंवा स्टील्ट पार्किंग कोणत्याही सदस्याला विकू शकत नाही. जेंव्हा विकासक सर्व सदनिका- धारकांना राहायला परवानगी देतो आणि दोन वर्षे स्वतः इमारतीच्या  देखभालीची जबाबदारी घेतो, दोन वर्षानंतर जेंव्हा अधिकृत संस्थI तयार होते तेव्हा विकासकाने संस्थेच्या ताब्यात सर्व सामायिक मोकळी जागा आणि स्टील्ट पार्किंग व इतर सामायिक सोयीसुविधा पण देणे बंधनकारक आहे. त्यानंतर मग संस्थेने सर्व बंदिस्त/ ओपन पार्किंग जागा आपल्या ताब्यात घेऊन त्या वाहन धारकांना आळीपाळीने पार्किंगसाठी देणे बंधनकारक आहे. संस्थेने निवडणूक घेवून व्यवस्थापन समिती बनवून, वार्षिक सर्व साधारण सभेत ठराव समंत करुन त्यावर कायदेशीर निर्णय घ्यायचा असतो. सर्व सभासदांचा संस्थेच्या बंदिस्त आणि इतर सामायिक जागेवर समान हक्क असतो. मग ते स्टील्ट पार्किंग असो की ओपन स्पेस असो कायद्याच्या समान तत्वानुसार सर्व सभासदांना सामायिक सोयीसुविधा देताना समान न्याय मिळIला पाहिजे. पण असे न होता १९९१ ते अगदी आत्ता २०२३ पर्यंत काही सभासद विकासकाकडून घर विकत घेताना पार्किंग पण जास्ती पैसे देऊन विकत घेतात आणि मग संस्था तयार झाल्यानंतर त्यावर आपला हक्क सांगतात. हे कायद्याने चुकीचे आहे. म्हणजेच पार्किंग विकत घेणे आणि विकणे सुद्धा बेकायदेशीर आहे.

पार्किंगची समस्या मुंबई, पुणे, ठाणे, नवी मुंबई आदी सर्व महानगरांमध्ये सऱ्हास चालू आहे. जे काही सभासद विकासकाकडून पार्किंग विकत घेतात त्यांना विकासकाने अगदी साध्या पेपरवर लिहून दिलेले असते. पण या सध्या पेपरच्या आधारावर हे सभासद आपला मालकी हक्क सांगून इतर सभासदांना तेथे गाडी नव्हे  साधी सायकल सुद्धा लावण्यास अटकाव करतात. विकासकाचा संस्था अधिकृत झाल्यानंतर काही सबंध येत नाही ते पैसे कमवून निघून गेलेले असतात. सर्व सभासदांना कायद्याचे ज्ञान नसल्यामुळे ते गुपचूप बसतात आणि बाहेर संस्थेच्या मोकळ्या  आवारात ओपनमध्ये गाडी लावतात. काहीजण तर संस्थेमध्ये राहत नसताना सुद्धा भाडेकरूला गाडी लावण्यास परवानगी देतात आणि पार्किंगचे भाडे घेतात आणि व्यवस्थापन समितीमध्ये सुद्धा असे काही जण असल्यामुळे स्वतःच्या स्वार्थासाठी ते अश्या लोकांचे समर्थन करतात. संस्थेने कायदे, नियम आणि उपविधी ( Society byelaws) यांचे पालन करुन सर्व सभासदांना समान न्याय दिला पाहिजे. हे पार्किंग वाले सभासद हे घर विकून दुसरीकडे घर घेतात तेंव्हा घराबरोबर स्टील्ट पार्किंग विकून बक्कळपैसा कमावून जातात. म्हणजे  संस्थेच्या जागा विकून पैसे कमावतात तरी व्यवस्थापन समिती त्याकडे पूर्ण काणाडोळा करते. मग हा  नवीन घेणारIही पुन्हा विकून जातो म्हणजे कायम जे सभासद राहतात त्यांना कधीच स्टील्ट पार्किंग मिळत नाही.   

मुळातच सर्वोच्च न्यायालयाच्या कायद्याच्या स्थिर तत्वानुसार विकासक/ बिल्डर स्टील्ट पार्किंग किंवा संस्थेच्या आवारातील ओपन स्पेस जी एफ. एस. आय. मध्ये समाविष्ट नसते ती जागा कोणालाही कायम तत्वावर विकू किंवा वाटप करू शकत नाही. नहालचंद लालुचंद प्रायव्हेट लि. विरुद्ध पांचाली को.ऑप.हौ.सोसायटी लि. [(२०१०),९ SCC ५३६] या केसमधील सर्वोच्च न्यायालयाच्या  निर्णयानुसार विकासक/ बिल्डरला स्टील्ट पार्किंग किंवा संस्थेच्या आवारातील ओपन स्पेस जी इमारतीच्या  एफ. एस. आय. मध्ये समाविष्ट नसते ती विकण्याचा किंवा कोणालाही खरेदी करण्याचा अधिकार नाही. हा सर्वोच्च न्यायालयाचा निर्णय देशातील सर्व नागरिकांना/ संस्थाना बंधनकारक आहे. पण जवळ जवळ सर्वच संस्था व सभासद कायद्याचे पालन करताना दिसत नाहीत. आम्ही पैसे देवून ही जागा विकासकाकडून १५ -२० वर्षापूर्वी  विकत घेतली आहे त्यामुळे ही जागा आमच्या मालकीची आहे असे ठणकावून सांगतात. आम्हाला हा कायदा  तेव्हा माहित नव्हता अशी विधाने करतात. पण प्रत्येक नागरिकाला कायद्याचे ज्ञान आहे हे गृहीत धरले जाते आणि सर्वांना कायदा माहित असला पाहिजे नव्हे तो माहिती असलाच पाहिजे. विकासकाने पार्किंग विकणे आणि सभासदाने खरेदी करणे ही कृती सुरुवातीपासूनच कायद्याने रद्दबातल ठरविली आहे आणि कायद्याच्या नजरेत चुकीची आहे.

दुसरे म्हणजे डेवलपमेंट कंट्रोल अधिनियम, १९९४ महाराष्ट्रातील सर्व संस्थाना  सारखाच लागू आहे. यानुसार निवासी इमारतीसाठी ज्या सदनिकेचा एरिया १) ३५ -४५ स्क़्वे. मी आहे त्या प्रत्येक ४ सदनिकासाठी १ पार्किंग स्पेस, २) ४५ – ७० स्क़्वे. मी आहे त्या प्रत्येक २ सदनिकासाठी १ पार्किंग स्पेस. ३) ७० स्क़्वे. मी पेक्षा जास्त आहे त्या प्रत्येक १ सदनिकेसाठी १ पार्किंग स्पेस. अशी फक्त वैधानिक तरतूद आहे. याचा अर्थ असा आहे  कि ती पार्किंग स्पेस, कोणत्याही फ्ल्याटधारकाच्या मालकीची नाही. समजा वरील चार पैकी ज्याच्याकडे मोटार आहे तो तिथे गाडी पार्क करू शकतो पण त्यावर इतर तीन जणांचा त्यावर तेवढाच हक्क आहे. जर स्टील्ट पार्किंग स्पेसेस प्लॅटधारकांच्या संख्येच्या कमी असतील तर व्यवस्थापन समितीने ज्यांच्याकडे कार आहे त्यांच्या कडून अर्ज घेवून दरवर्षी लॉटरी पद्धतीने स्टील्ट पार्किंगचे वाटप करणे गरजेचे असते. म्हणजे मग दुसऱ्या वर्षी इतर न मिळालेल्या सभासदांना स्टील्ट पार्किंग स्पेस मिळेल. म्हणजे सर्वांना आळीपाळीने सामायिक जागेचा फायदा मिळेल. अजून त्याच्यामध्ये  एकूण जागांच्या १० % जागा दोन चाकी गाड्यांसाठी व २५ % जागा पाहुण्यांसाठी राखीव आहेत. पण सहकारी संस्थांमध्ये या नियमांचे सर्रास उल्लंघन होताना दिसते. संस्थेने अंगिकारलेल्या अधिकृत उपविधी क्रमांक ७८ ते ८४ पार्किंगची तरतूद आहे. ही कायदेशीर तरतूद संस्थेमधील गाड्या बाहेर रस्त्यावर येऊन लोकांना व रस्त्यावरील वाहतुकीला विनाकारण त्रास होऊ नये म्हणून आहे. म्हणजे ही लोककल्याणकारी योजना आहे आणि तिचा उपयोग सर्व सदस्यांना  सारखाच झाला पाहिजे. ज्या सदस्याकडे कार आहे तोच आणि ज्याने संस्थेकडे रीतसर मागणी केली आहे तोच सदस्य पात्र आहे. संस्था पाहिजे तर वार्षिक सर्वसाधारण सभेत ठराव पास करुन सर्व सदस्यांकडून समान पार्किंग चार्जेस आकारू शकते. काही गृहनिर्माण संस्थांमध्ये तर घराचे मालक भाडेकरूला संस्थेच्या आवारातील ओपन स्पेसमध्ये पण गाडी लावण्यास भाडे आकारतात म्हणजे संस्थेच्या सामायिक जागेतून हे लोक नफा कमावतात. हे सर्वस्वी बेकायदेशीर आहे.

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमध्ये चाललेली बड्या सभासदांची ही मनमानी लवकर थांबली पाहिजे. ज्या कायमस्वरूपी सदस्यांना स्टील्ट पार्किंग मिळत नाही त्यांनी एकजुटीने संस्थेच्या व्यवस्थापन समितीकडे आपले लेखी म्हणणे मांडून स्वतःच्या हक्कासाठी लढले पाहिजे. पण जाऊ दे, मला काय त्याचे मला बाहेर जागा मिळते ना मग बस झाले अशी जबाबदारी झटकून चालणार नाही. खरे तर संस्थेने उपनियमांचे पालन करुन आपल्या पातळीवर हा प्रश्न सोडवला पाहिजे. काही सभासदांची पार्किंग संदर्भात तक्रार असेल तर मग त्यांना सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या निबंधकाकडे किंवा जिल्हा उप-निबंधकाकडे लेखी तक्रार करावी लागते. संस्था जर उपनियमांचे पालन करत नसेल तर निबंधक किंवा उप-निबंधक महाराष्ट्र सहकारी संस्थां अधिनियम, १९६० व नियम, १९६१ कलम ७९ अ (१), (२), (३) नुसार संस्थेला निर्देश देऊ शकतात. तेही नाही झाले तर तक्रारदार सभासदांना को. ऑप. कोर्ट मध्ये दाद मागावी लागते. हे सर्व टाळण्यासाठी संस्थेने म्हणजेच व्यवस्थापन समितीने सर्वांच्या हिताचा निर्णय घेऊन आपल्या पातळीवर हा प्रश्न सोडवला पाहिजे जेणेकरून सर्व सभासदांना समान न्याय मिळेल. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांमधील पार्किंग संदर्भात लोकांमध्ये जागरूकता यावी यासाठी हा लेख लिहिण्याचा प्रपंच.