रियल इस्टेटची मंदी दुर करणारा गुरुमंत्र

सरकारने शहराबाहेरील भुखंड विकसीत करून तेथे बांधकामाचे प्रकल्प सरकारने रियल इस्टेट या प्रतिष्टेच्या उद्योगाला पुर्व पदावर आणण्यासाठी काही ठोस पावले उचलण्याची नितांत गरज आहे. रियल इस्टेट ह्या उद्योगावर अनेक व्यवसायांचे भवितव्य अवलंबून आहे त्यासाठी केंद्र तसेच राज्य सरकारने त्वरीत लक्ष देऊन या उद्योगाला उभारी देण्याची खूप गरज आहे. सरकारने याचा विचार करावा…

महादेव पंडीत

महादेव पंडीत

सांगली येथील वॅालचंद अभियांत्रिकी महाविद्यालयाचे १९८९ च्या बॅचचे स्थापत्य अभियंता.

जिओटेक्नीकल व स्थापत्य सल्लागार म्हणुन जवळ जवळ ३० वर्षाचा मेरेथॅान अनुभव.

ईमेल : mip_68@hotmail.com
भ्रमनध्वनी : ९८२००२९६४६

अन्न, वस्त्र व निवारा ह्या मानवाच्या तीन मुलभूत गरजा आहेत. निवारा ही गरज स्थापत्य अभियांत्रिकी क्षेत्रातील रियल इस्टेट ह्या क्षेत्राशी संलग्न आहे. स्थापत्य अभियांत्रिकी क्षेत्राचा रियल इस्टेट हा विभाग आत्माच आहे. समाजात जन्माला येणाऱ्या प्रत्येक माणसाचे आपले स्वतःचे घर घेण्याचे स्वप्न असते आणि ते आपल्या हयातीत पुर्ण करण्याचा आटोकाट प्रयत्न करत असतो. प्रत्येकजण बरीच ओेढाताण करून आपल्या स्वतःच्या घराचे स्वप्न पुर्ण करण्याच्या इराद्यानेच जीवन जगत असतात आणि त्यामुळेच रियल इस्टेट हा उद्योग नेहमीच भरभराटीत असतो. सन 2005 ते सन 2015 हा कालखंड रियल इस्टेट साठी खूपच सुवर्णमय होता.

रियल इस्टेटशी अनेक उद्योग निगडीत

रियल इस्टेट ह्या उद्योगामुळे सर्वच व्यवसायात आर्थिक उलाढाल होत असते आणि म्हणूनच ह्या क्षेत्राला चांगलाच दर्जा प्राप्त झालेला आहे. एका माणसाने स्वतःसाठी घर खरेदी केले तर, महानगरपालिका, राज्य सरकार, वीज महामंडळ, पाणी पुरवठा विभाग, तसेच केंद्र सरकार इत्यादी अशा अनेक सरकारी, निमसरकारी क्षेत्राला बराच महसूल मिळतो. घर बांधणीसाठी लागणाऱ्या सर्वसाधारण सामुग्रीचे कारखाने तसेच अनेक उद्योगधंदे अतिशय भरभराटीत असतात. त्याचप्रमाणे बँका, इलेक्ट्रीकल साधन सामुग्री, अंतर्गत सजावटीचे सर्व साहित्य, टीव्ही, फ्रीज, वातानुकुलित संच फर्निचर, स्टील फॅब्रीकेशन व मटेरियल टेस्टींग प्रयोगशाळा असे अनेक व्यवसाय रियल इस्टेट ह्या क्षेत्राशी अत्यंत जवळचे तसेच निगडीत आहेत. रियल इस्टेट ह्या उद्योगामुळे असंख्य कामगारांचा रोजी रोटीचा प्रश्न चुटकीसरशी निकाली होत असतो. अनेक अभियंते व वास्तू विशारद आपले कौशल्य पणाला लावून अनेक मनमोहक इमारती बांधत असतात त्यामुळे रियल इस्टेट हे क्षेत्र सर्वपरिचीत आहे आणि ह्याच कारणामुळे मानवाच्या दैनंदिन जीवनावर ह्या क्षेत्राची चढउतार दिसत असते.

• भारतात रस्ते अपघातामध्ये होणाऱ्या मृतांच्या संख्येत वाढ
• थक्क होऊन जावे असा हा कोलटकर कवितापट
• शनिवार पासून पावसाचा जोर काहीसा कमी होणार!
• मायक्रो‘सॉफ्ट’चा झटका !
• प्रभा प्रेरणा काव्य पुरस्कार कवी सफरअली इसफ यांच्या ‘अल्लाह ईश्वर ‘ काव्यसंग्रहाला जाहीर
• पुढाऱ्यांसह कार्यकर्त्यांनीही वाचावे असे ‘जनी जनार्दन’ !

मोदी सरकारच्या धोरणांचा मोठा फटका

भारत देशात अद्याप सर्वत्र इंटरनेट सुविधा पोहचलेल्या नाहीत आणि त्यामुळेच ऑनलाईन व्यवहार प्रचलित त्याचप्रमाणे अंगवळणी पडलेले नाहीत. सर्वत्र रोखीने व्यवहार चालतात आणि त्यामध्येच सर्वांना विश्वास वाटतो. अद्याप प्रत्येक कारागीराला बँकेचे व्यवहार सुद्धा कळत नाहीत त्यामुळेच नेहमीच ते रोखीने व्यवहार करत असतात. 07 नोव्हेंबर 2016 रोजी पंतप्रधान नरेंद्र मोदी यांनी रात्री साडे आठ वाजता अचानक रूपये पाचशे व रूपये एक हजार ह्या दोन्ही चलनी नोटा भारत देशाच्या चलनी व्यवहारातून बंद केल्या आणि आकस्मितरित्या रियल इस्टेट ह्या देशाच्या महत्वाच्या क्षेत्राच्या उन्नतीला अचानक खीळ बसली. अगदी नोटबंदी पासूनचे दुःखने अद्याप चालूच आहे. खरेतर रियल इस्टेट हा उद्योग बऱ्याच अंशी रोखीने चालायचा, पण अचानक संकट आल्यामुळे ह्या उद्योगाला सावरण्याचा अवधीच मिळाला नाही आणि आजतागायत रियल इस्टेट उद्योगाला पूर्वीच्या रूबाबात डोलण्यासाठी रामबाण औैषधच मिळालेले नाही.

रेरा कायदा बिल्डरांसाठी कर्दनकाळ

नोटबंदीनंतर लगेचच 1 मे 2017 रोजी केंद्र सरकारने सर्व बिल्डरांना एका ठराविक चौकटीत बसविण्यासाठी रेरा या कायद्याची काटेकोर अंमलबजावणी अंमलात आणली. रेरा या कायद्यामध्ये एकंदरीत 92 कलमे आहेत त्यातील काही जाचक कलमांमुळे रेरा कायदा हौशी बिल्डरांसाठी कर्दनकाळ तर कॉर्पोरेट क्षेत्रासाठी वरदान ठरलेला आहे. एकंदरीत रेरा ह्या कायद्यामुळे रियल इस्टेट ह्या उद्योगाला काही अंशी ब्रेक लागला असे म्हणणेच येथे सार्थ ठरेल.

सरकारची दिवाळी पण रियल इस्टेटची दिवाळखोरी

नोटबंदी व रेरानंतर लागलीच एक देश एक कर या छत्राखाली सर्व व्यावसायिकांना आणण्यासाठी केंद्र सरकारने 01 जुलै 2017 पासून जीएसटी प्रणाली लागू केली आणि त्यामुळे सर्वच लहान मोठे, मध्यम व्यावसायिक अगदी अलगतपणे कराच्या जाळ्यात अडकले. 01 जुलै 2017 नंतर केंद्र व राज्य सरकारला मात्र दिवाळीचे दिवस येण्यास सुरूवात झाली. प्रत्येक महिन्याच्या 20 तारखेला सरकारी तिजोरीत मायंदाळ पैसा जमा होऊ लागला पण रियल इस्टेट व त्यांच्या अखत्यारीतील सर्व व्यावसायिकांना दिवाळखोरीची लागण होण्यास सुरूवात झाली.

नियतीच रियल इस्टेटवर नाराज

नोटबंदी, रेरा व जीएसटी असे ठराविक अंतराने कायद्याच्या कक्षेतील नियम पण दैनंदिन व्यवहारातील हल्ले रियल इस्टेटवर येत राहिले. रियल इस्टेट मार्च 2020 मध्ये कात टाकून नवीन भरारी घेईल असे वाटत होते पण कदाचित नियतीच रियल इस्टेटवर नाराज झाली असेल असेच सध्या वाटत आहे. जानेवारी 20 नंतर थोडी थोडी रूळावर येणारी रियल इस्टेटची गाडी 22 मार्च 2020 पासून कोव्हीड 19 ह्या काळ्याकुट्ट चिखलास खोलवर रूतली आणि त्यानंतर आजपर्यंत सर्वांच्याच हृदयाचे ठोके चुकलेत असेच वाटते आहे.

लाॅकडाऊनमुळे कामगारांची घरवापसी

कोरोनाचा संसर्ग टाळण्यासाठी पंतप्रधान मोदी यांनी 22 मार्च 2020 रोजी जनता कर्फ्यू लावला आणि भारतवासीयांना पुढील संकटाची तसेच लॉकडाऊनची चाहूल लागली. कोरोनाचा महाभयंकर धक्का इतका तीव्र होता की शहरापासून ते अगदी गावखेड्यापर्यंत सर्वजण चिंतातूर झाले आणि आता पुढे आपल्या जीवाचे काहीच खरे नाही अशी भिती कारागीर, कामगार, नोकरदार, छोटे मोठे पेटी ठेकेदार, कंत्राटदार आपआपली राहाती शहरे व कामधंदा सोडून मिळेल त्या वहाणाने तर काहीजण पायपीट करत आपआपल्या मुळ भागाकडे जाऊ लागले. खरेतर रियल इस्टेट हा उद्योग पैशाबरोबरच कुशल तसेच अकुशल कारागिरावर जास्त अवलंबून आहे. एप्रिल 20 ते ऑॅगस्ट 20 पर्यंतचा सर्व काळ कोव्हीडच्या लॉकडाऊन मध्ये वाया गेल्यामुळे रियल इस्टेट ह्या क्षेत्राची खूपच मोठी पडझड झालेली आहे आणि सप्टेंबर 20 पासून आजपर्यंत कामगार वर्गाच्या कमतरतेमुळे रियल इस्टेट ह्या उद्योगाची पुरती दैना झाल्याचे दिसून येत आहे.

माणसांचे घराचे स्वप्न दुभंगले

घर विकत घेणारा प्रत्येक माणूस पैसे जमा करून घर घेत नाही आणि पैसे जमा करून घर घेणे कधीही शक्य नाही त्यामुळे प्रत्येकजण बँक या जवळच्या मित्राची मदत घेतात. बिल्डर आणि बँक ह्या एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत. प्रत्येक प्रकल्प बँकेसोबत संलग्न असतो त्यामुळे प्रत्येक नागरिकांचे घर घेण्याचे स्वप्न अगदी सहजपणे साकार होते. पण गेले १५ महिने घोंघावत असलेले कोव्हीड १९ हे संकट सामान्य माणसाला रोजचे दैनंदिन व्यवहार व जीवन चालवण्यास बरेच अडथळे निर्माण करत आहे, त्यामुळे सामान्य माणसाने सध्या तरी घर घेण्याचे स्वप्न बघण्याचे स्थगित केले आहे. सध्या रियल इस्टेट मध्ये घरांची मागणी खूपच अत्यल्प आहे त्यामुळे बँका सुद्धा काही अंशी रडकुंडीला आल्या आहेत. रियल इस्टेट सध्या खूप काळ्या कुट्ट अंधारातून वाटचाल करत आहे, त्यामुळे बँकांचे कर्ज विभाग अक्षरक्षः मेटाकुटीला आलेले आहेत. बँक आणि बिल्डरांकडे ग्राहकाने सध्या तरी पाठ फिरवली आहे.

सर्वत्र अनिश्चितता

रियल इस्टेट हा पूर्ण उद्योग निपचित पडल्यामुळे त्यावर नेहमीच आधारीत असलेला नोकरवर्ग सुद्धा कात्रीत सापडला आहे. नवीन प्रकल्प उभे राहत नसल्यामुळे जुन्या लोकांनाच नारळ मिळत आहे. त्यामुळे नवीन नोकरी धंदा निर्माण होण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही. रियल इस्टेटवर अवलंबून असणारे सर्व व्यवसाय व रोजगार थंडावले आहेत. एकूणच बिकट परिस्थितीत वाटचाल करणारा रियल इस्टेट हा उद्योग कधी उभारी घेतो आणि सर्वसामान्यांचे जीवन कधी सुरळीत होणार याकडे सर्वांचे लक्ष लागलेले आहे. डॉक्टर, शास्त्रज्ञ तसेच राजकरणी मंडळी कोव्हीडच्या बाबतीत काहीच रोखठोक भाष्य करत नसल्यामुळे सर्वत्र अनि॑श्चितता निर्माण झालेली आहे. कोणालाही काहीही सुचत नाही. सर्व चक्रच बंद पडल्यासारखे वाटत आहे त्यामुळे प्रत्येकजन सध्या काळजीपूर्वक पाय टाकत आहे.

रियल इस्टेट अगदीच मरणासन्न अवस्थेत

कोव्हीडच्या लॉकडाऊनमुळे बरेच पदवीधर विविध क्षेत्रातील मिळालेल्या नोकरीच्या संधीला मुकलेले आहेत. काहींना नोकरीच मिळालेली नाही. मेट्रो शहरातील लोकल सेवा ही प्रत्येक शहराची रक्तवाहिनी समजली जाते, पण सध्या ती सर्वसामान्यासाठी पुर्णपणे बंद असल्यामुळे प्रत्येकाचे कामकाज पुर्णपणे थंडावलेले आहे. सर्वत्र खाजगीकरणाचे वारे वाहत असल्यामुळे सरकारी नोकर भरती प्रक्रीया बंद पडली आहे. रियल इस्टेट थंडावल्यामुळे रोजगार निर्मितीच थंडावली आहे त्यामुळे नोकरी धंद्याच्या शोधात युवकवर्ग भांबावलेला आहे. नोकरी नाही त्यामुळे घर नाही आणि घर नाही म्हणजे इतर सर्व गोष्टी नाही, मग सांगा बरे रियल इस्टेट हा उद्योग कशी उभारी घेईल ? रियल इस्टेट हा उद्योग मुख्यत्वे नोकरदारांवर अवलंबून असतो नोकरीची हमी असेल तरच कर्ज मिळते अन्यथा त्याला कर्ज मिळत नाही आणि कर्ज नाही तर घराचं स्वप्न पण नाही. तसेच गेल्या 15 वर्षात घरांचे भाव गगनाला भिडल्यामुळे सध्या गुंतवणूकदार पण या क्षेत्रामुळे पाठ फिरवून उभा आहे, याचे कारण आहे गुंतवणूकीवर योग्य तो परतावा मिळत नव्हता आणि आता कोव्हीडमुळे योग्य तो परतावा मिळण्याची धुसर शक्यता सुद्धा दिसत नाही त्यामुळेच आज रियल इस्टेट अगदीच मरणासन्न अवस्थेत असल्यासारखी दिसत आहे.

रियल इस्टेटच्या उभारीसाठी…

सरकारने रियल इस्टेट या प्रतिष्टेच्या उद्योगाला पुर्व पदावर आणण्यासाठी काही ठोस पावले उचलण्याची नितांत गरज आहे. रियल इस्टेट ह्या उद्योगावर अनेक व्यवसायांचे भवितव्य अवलंबून आहे त्यासाठी केंद्र तसेच राज्य सरकारने त्वरीत लक्ष देऊन या उद्योगाला उभारी देण्याची खूप गरज आहे. सरकारने याचा विचार करावा…

• नागरिकांना सवलतीच्या दरातील घरे उपलब्ध करून देण्यासाठी सरकारने खाजगीकरणाच्या माध्यमातून सरकारी जमिनीवर घरे बांधली पाहिजेत. त्यामुळे विकासकांचा जमिनीमध्ये गुंतवणूक होणारा हिस्सा वाचेल व तो बांधकामास वापरता येईल.
• खाजगीकरणातून घर निर्मिती करताना विकासकांना कमीतकमी सरकारी नॉर्म प्रमाणे नोकरभरतीसाठी बंधन घातले तर काही अंशी रियल इस्टेट सोबत नोकरीचा व रोजगाराचा प्रश्न मार्गी लागेल.
• सरकारने गृहकर्जावरील व्याज दरावर चांगलेच नियंत्रण ठेऊन अगदी कमीत कमी व्याज दर आकारून गृहकर्ज दिले पाहिजेत. ग्राहकाने करारनामा केल्यानंतर घराचे पझेशन / ताबा घेतेवेळी त्याला त्या फ्लॅटची मालकी (Property Card) बहाल केली पाहिजेत.
• स्टॅम्प ड्युटीवर असलेली दोन टक्केची सवलत नेहमीच लागू केली पाहिजेत.
• मुख्यत्वे घरासाठी सिमेंट, लोखंडी सळी व खडी ही तीन बांधकाम साहित्य मुबलक प्रमाणात लागतात त्यासाठी सरकारने विकासकांना ह्या साधन सामुग्रीमध्ये काही प्रमाणात सवलत दिली तर घरांच्या प्रति स्केअरफुट दर कमी होण्यास नक्कीच मदत होईल.
• सरकारने घरांचे दर कमी करण्यासाठी बांधकाम क्षेत्रातील अग्रगण्य कुशल उद्योगांना व कंपन्यांना घर बांधणीच्या डायरेक्ट निविदा बहाल करण्याचा जीआर (GR) आंमलात आणला पाहिजेत आणि एकूण गृहनिर्मितीच्या काही टक्के भाग ह्याच्यासाठी राखून ठेवला पाहिजेत.
• विकासकाला गृहप्रकल्पाचा नकाशा मजूर करून घेण्यासाठी त्या क्षेत्रातील महानगरपालिका किंवा प्राधिकरणाला ठराविक प्रेमियम भरावा लागतो आणि सरकारने त्या प्रेमियममध्ये थोडी सवलत दिली तर त्याचा थेट फायदा ग्राहकाला मिळेल.
• सरकारने शहराबाहेरील भुखंड विकसीत करून तेथे बांधकामाचे प्रकल्प राबविले आणि त्या भूखंडापर्यंत इन्प्फ्रास्ट्रक्चर तसेच मेट्रोचे जाळे विस्तारले तर घरांच्या किंमतीत बराच फरक पडेल.
• राज्य सरकारने सुद्धा पंतप्रधान आवास योजने सारखी मुख्यमंत्री आवास योजना अंमलात आणून EWS किंवा LIG सारख्या गृहयोजना बांधल्या तर बहुतांशी लोकांना सवलतीच्या दरात घर मिळेल.
• प्रत्येक ग्राहक घर घेतल्यानंतर पुढे नेहमीच वीजभाडे, पाणी बील तसेच सोसायटी देखभाल खर्च प्रति महिना भरत असतो पण आता घर घेतांना सुद्धा ह्या तिन्ही बाबींचे रोख स्वरूपात पैसे आकारले जातात आणि अॅडव्हान्स मेंटेनन्स ह्या नावाखाली ते पैसे विकासक तसेच बिल्डरांच्या खिशात जातात आणि यामध्ये जर सरकारने हस्तक्षेप करून गिऱ्हाईकांचा थोडा फायदा केला तर नक्कीच बाजारामध्ये घराची मागणी वाढेल.

सर्वांच्या अगदी जीवनांशी निगडीत असलेल्या उद्योगाला सरकारने हातभार लावण्याची अगदी नितांत गरज आहे. ग्राहकां सोबतच विकासकांना सुध्दा काही सवलती जाहीर केल्यानंतर नक्कीच रियल इस्टेट उद्योग फिनिक्स पक्षासारखी भरारी घेऊन सुवर्णमय रूबाबात नांदेल आणि त्यामुळे प्रत्येक भारतवासीयांचे घरांचे सुवर्ण स्वप्न साकार होईल.