नऊ वर्षांनंतरचा प्रश्न : रेरा अपयशी ठरला का ? गृहखरेदीदारांचे संरक्षण की बिल्डरांचे ?

रियल इस्टेट ( रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट ) ॲक्ट 2016  (रेरा)  RERA   कायद्यानुसार   गृह निर्माण बांधणी क्षेत्रातील सर्वोच्च  नियामक संस्था प्राधिकरणाच्या रूपाने निर्माण करण्यात आली. ही संस्था कायद्यातील उद्देशानुसार सर्वसामान्य ग्राहकांसाठी काम करणारी नसून ती फक्त बांधकाम व्यावसायिक धार्जिणी आहे. ती गाशा गुंडाळण्याच्या लायकीची संस्था आहे असे परखड मत सर्वोच्च न्यायालयाने नुकतेच एका प्रकरणात व्यक्त केले. या पार्श्वभूमीवर “रेरा”च्या गेल्या नऊ वर्षांच्या अकार्यक्षमतेचा घेतलेला धांडोळा…

प्रा. नंदकुमार काकिर्डे

केंद्र सरकारने 2016 मध्ये देशातील गृह बांधणी क्षेत्राला कायदा व नियमनाची चौकट निर्माण करण्याच्या उद्देशाने रियल इस्टेट(रेग्युलेशन अँड डेव्हलपमेंट) ॲक्ट अंमलात आणला. आजमितीस हा कायदा 32 राज्यांमध्ये व केंद्रशासित प्रदेशांमध्ये लागू करण्यात आला असून या कायद्याअंतर्गत नियामक प्राधिकरणे स्थापन केलेली आहेत. महाराष्ट्रासारख्या प्रगत राज्यामध्ये सर्वात प्रथम त्याची अंमलबजावणी सुरू करण्यात आली. त्या खालोखाल उत्तर प्रदेश, गुजरात, व अन्य राज्यांमध्ये त्याची स्थापना करण्यात आली. संपूर्ण देशभरात रेरा अंतर्गत 1 लाख 25 हजार पेक्षा जास्त  गृह बांधणी  प्रकल्पांची नोंद करण्यात आलेली आहे. त्याचप्रमाणे गृह बांधणी प्रकल्पांची कामे हाती घेतलेल्या  87 हजारपेक्षा जास्त बांधकाम व्यावसायिकांची अधिकृत एजंट म्हणून नोंदणी करण्यात आली. तसेच रेराच्या अधिकाऱ्यांनी आत्तापर्यंत १ लाख २१ हजार पेक्षा जास्त तक्रारींचे निवारण केल्याचा दावा केला आहे. एकंदरीत कागदोपत्री रेरा प्राधिकरण यशस्वी होत असल्याचे आकडेवारीवरून दिसते. परंतु प्रत्यक्षात सरकारमधील नोकरशाहीने किंवा प्रशासनाने ताब्यात घेतलेली ही अर्ध न्यायालयीन (quasi judicial) संस्था बनली आहे.

संसदेने रेरा कायदा मंजूर केला तेव्हा गृहखरेदीदारांना फसवणुकीपासून तसेच घरांचा ताबा मिळण्यास होणाऱ्या विलंबापासून संरक्षण देणे, स्थावर मिळकत व गृह खरेदी मधील सर्व व्यवहारांमध्ये पारदर्शकता आणणे, आर्थिक शिस्तीद्वारे बांधकाम व्यावसायिक, त्यांचे एजंट यांची जबाबदारी निश्चित करणे कायद्याचे उद्दिष्ट होते. दिवाणी न्याय संस्थेमध्ये होणारा विलंब, दिरंगाई लक्षात घेऊन या कायद्यान्वये विशेष विवाद निराकरण मंच निर्माण करण्यात आला. बांधकाम व्यवसाय क्षेत्र हे वर्षानुवर्षे अपारदर्शक करार, बांधकामात होणारे विलंब, वर्षानुवर्षे रखडलेल्या वादविवाद तसेच प्रत्यक्ष बांधकाम खर्च, जमिनीच्या किंमती, नफ्याचे प्रमाण, काळया पैशाचे व्यवहार व ग्राहकांना लावल्या जाणाऱ्या घरांच्या अवाढव्य किंमती यातील अपारदर्शकता यासाठी ओळखले जाते. त्या पार्श्वभूमीवर आमुलाग्र सुधारणा करण्याचे रेरा कायद्याचे उद्दिष्ट होते.

हिमाचल प्रदेशामधील “रेरा ” संस्थेचे कार्यालय सिमला येथून हलवून धर्मशाळा येथे नेण्याचे ठरवले होते. त्याविरुद्ध सर्वोच्च न्यायालयात याचिका दाखल करण्यात आली होती. त्याचा निकाल मुख्य न्यायमूर्ती श्री.सूर्य कांत व न्यायमूर्ती डॉ.जयमाला बागची यांच्या खंडपीठाने दिला. हा निकाल देत असताना सर्वोच्च न्यायालयाने ” रेरा ” संस्थेच्या कामकाजाचे अक्षरशः वाभाडे काढले. सर्वसामान्य घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाचे संरक्षण करण्याऐवजी देशभरातील बिल्डर जमातीचे, बांधकाम व्यावसायिकांचे हितसंबंध जपणारी ही बिल्डर धार्जिणी संस्था असून त्यांचा गाशा गुंडाळला पाहिजे असे परखड मत व्यक्त केले.

केंद्र सरकारच्या अखत्यारीतील एखाद्या निम न्यायालयीन संस्थेबाबत सर्वोच्च न्यायालयाने केलेल्या टिपणी मधून किंवा निकालातून केंद्र सरकार काही धडा शिकणार आहे किंवा कसे हे पाहणे महत्त्वाचे आहे. रेराची विद्यमान यंत्रणा त्यांचे उद्दिष्ट, व सर्वसामान्यांना दिलेले वचन पूर्ण करण्यामध्ये संपूर्ण अपयशी ठरलेली आहे. रेरा संस्था सर्वसामान्य ग्राहकांपेक्षा बांधकाम व्यावसायिकांना जास्त झुकते माप देते असे निरीक्षण सर्वोच्च न्यायालयाने नोंदवलेले आहे. एवढेच नाही तर या कायद्याची अंमलबजावणी अत्यंत कमकुवत पद्धतीने केली जात असून त्यांची अनुपालन यंत्रणा कुचकामी आहे असेही स्पष्ट केले आहे. त्यांच्या सर्व निर्णयांमध्ये सातत्याने विलंब होत असल्याचे आढळले असून कायदेशीर वेळेची पूर्तता होत नाही.

रेरा संस्था बांधकाम व्यावसायिकांसाठी “पुनर्वसन केंद्रे ” बनली असून तेथे या क्षेत्रातील तज्ञाऐवजी नोकरशाहीचे राज्य सुरू आहे. त्यामुळे त्यांची कार्यक्षमता अत्यंत मर्यादित असल्याचे न्यायालयाने नमूद केले आहे. या संस्थेमध्ये अधिकारांवर असलेल्या व्यक्तींना रियल इस्टेट क्षेत्रातील काहीही ज्ञान नाही. एवढेच नाही तर त्यांच्याकडे आलेल्या तक्रारींचा वेळेवर निपटारा केला जात नाही, अनेक वेळा या अधिकाऱ्यांनी वैधानिक मर्यादा ओलांडल्याचेही सर्वोच्च न्यायालयाने नमूद केले आहे. देशभरातील घर खरेदी करणाऱ्या खरेदीदारांना गेल्या नऊ वर्षात योग्य न्याय मिळालेला नसून त्यांच्यामध्ये निराशा निर्माण झाली आहे.

वास्तविक पहाता रेराच्या स्थापनेमुळे गेल्या काही वर्षांमध्ये रियल इस्टेट क्षेत्रामध्ये काही प्रमाणात पारदर्शकता निर्माण झाली असून बांधकाम व्यावसायिकांची जबाबदारी निश्चित केल्याचे दिसते. त्याचप्रमाणे ग्राहक संरक्षण थोड्याफार प्रमाणात का होईना सुधारलेले आहे. गेल्या काही वर्षात देशभरातील घर विक्री आणि वित्त संस्थांच्या माध्यमातून होणारा गृह कर्ज पुरवठा यामध्ये लक्षणीय वाढ झालेली आहे.

सर्वोच्च न्यायालयाच्या या भूमिकेमुळे रेराची जबाबदारी निश्चित करणे व या कायद्याची अंमलबजावणी योग्य रीतीने करण्याचा दबाव केंद्र सरकारवर निश्चितपणे निर्माण झालेला आहे. लाल फितीच्या, नोकरशाहीच्या जोखडाखालून रेरा मुक्त करण्याची गरज अधोरेखित झालेली आहे. या पार्श्वभूमीवर रेरा प्राधिकरणाच्या सर्व प्रमुख पदांवर बांधकाम व्यवसाय क्षेत्र व कायदे तज्ञांची नियुक्ती करणे, त्यांची जबाबदारी निश्चित करून रेराला संस्थेला योग्य स्वातंत्र्य, अधिकार बहाल करणे आवश्यक आहे. केवळ कागदोपत्री या कायद्याची अंमलबजावणी न करता एकूण गुणवत्तेवर लक्ष केंद्रित करण्याची जबाबदारी रेरावर आहे. आजच्या घडीला हा कायदा 100 टक्के अस्तित्वात असून घर खरेदीसाठी खरेदीदारांना कायदेशीर पाठबळ देण्याची गरज निर्माण झाली आहे.

त्यामुळे सर्वोच्च न्यायालयाने रेरा प्रकरणात घेतलेली भूमिका 100 टक्के बरोबर आहे असे म्हणता येणार नाही. किंबहुना हा निकाल न्यायालयीन सक्रियतेचा अतिरेक आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने त्यांच्या टिपणी मध्ये काही ठोस उपाय स्पष्ट केलेले नाहीत. कायदे मंडळांनी म्हणजे लोकसभा व राज्यसभांनी याबाबत सुधारित कायदा तयार करण्याची आवश्यकता आहे.

आज गृह बांधणी क्षेत्रात ” बिल्डर” जमातीचे पेव फुटलेले असून त्यात राजकारण्यांचे प्रस्थ, दबाव व काळया पैशाचे प्रमाण सर्वाधिक आहे. त्यांचे प्रशासकीय अधिकारी व न्याय व्यवस्थेतील न्यायाधीश मंडळी यांच्यासमवेत त्यांचे “अर्थपूर्ण ” संबंध जगजाहीर आहेत. यामुळेच रेरा सारखा अत्यंत चांगला कायदा धाब्यावर बसवण्याची हिंमत या व्यावसायिकांची आहे. सर्वोच्च न्यायालयाने या निर्णयाद्वारे वास्तवाचे भान सर्वांना करून दिले आहे. या कायद्यात त्वरित सुधारणांची गरज निकालाने अधोरेखित केलेली आहे.

युनिटेक, जेपी किंवा आम्रपाली यांच्यासारख्या अत्यंत नामवंत बांधकाम कंपन्यांनी सर्वसामान्य गृह खरेदीदारांची केलेली फसवणूक हा कायदा तयार करण्यासाठी भाग पडलेली आहे. गृह बांधणी प्रकल्प वेळेवर पूर्ण न करणे, ग्राहकांच्या कडून घेतलेले पैसे अन्य प्रकल्पांमध्ये किंवा खाजगी लाभांसाठी वापरणे, न्यायालयांमध्ये सातत्याने वकिलांची फौज देऊन प्रकरणे प्रलंबित ठेवणे व सर्वसामान्य गृह खरेदीदारांना अक्षरशः देशोधडीला लावणे या घटना गेल्या वीस वर्षांमध्ये मोठ्या प्रमाणावर घडलेल्या होत्या. त्यामुळेच जनतेच्या रेट्यामुळे रेरा सारखा कायदा तयार करणे केंद्र सरकारला भाग पडले. त्यामुळेच ५०० चौरस मीटरपेक्षा जास्त क्षेत्रफळाच्या प्रत्येक बांधकाम प्रकल्पांची नोंदणी या कायद्याखाली अनिवार्य करण्यात आली.

तसेच बांधकाम व्यावसायिकाने खरेदीदाराकडून मिळालेल्या रकमेपैकी 70 टक्के रक्कम एका विशिष्ट एस्क्रो खात्यात जमा करणे आवश्यक आहे. त्याचा गैरवापर करता येत नाही. गृह खरेदीदारांना ताबा देण्यात विलंब झाला तर त्यासाठीचा दंड देण्याची तरतूद या कायद्यात आहे. सदनिकांचे चटई क्षेत्र (कार्पेट एरिया ) व इमारतीचा आराखडा (ले आउट) यामध्ये खरेदीदाराच्या संमतीशिवाय कोणताही बदल करता येत नाही .परंतु प्रत्यक्षामध्ये बांधकाम व्यावसायिक सर्व नियम, कायद्यातील तरतुदी व वेळ प्रसंगी रेरा प्राधिकरणाने दिलेले निर्णय धाब्यावर बसून बिल्डर मंडळी कोणालाही जुमानत नाहीत अशी परिस्थिती देशभर निर्माण झालेली आहे. महानगरपालिका किंवा संबंधित स्थानिक स्वराज्य संस्था आणि पोलीस प्रशासन यांचेही याबाबत कोणतेही सहकार्य किंवा संरक्षण सर्वसामान्य खरेदीदाराला मिळत नसल्याचे स्पष्ट झाले आहे. महानगरपालिकेचे बांधकाम खाते हे भ्रष्टाचाराचा मोठा अड्डा झालेले आहेत.

रेरा प्राधिकरण व नागरी संस्था यांच्यात कोणताही समन्वय नाही ही वस्तुस्थिती आहे. अनेक वेळा गैरकृत्य करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांना आर्थिक चाप लावून दंड करणे व परवाना रद्द करणे शक्य झालेले नाही. रेरा कायद्याची चांगली अंमलबजावणी करण्यासाठी सर्व संबंधित एजन्सी मध्ये समन्वय सुधारला पाहिजे. गृह खरेदी विषयक करार प्रमाणित केले पाहिजेत, त्यात कोणतेही बदल किंवा अनभिज्ञ खरेदीदारांची होणारी फसवणूक टाळली पाहिजे. एवढेच नाही तर रेरा तर्फे दर महिन्याला सर्व नोंदणीकृत बांधकाम व्यावसायिकांची माहिती, ग्राहकांच्या तक्रारी व त्यावर दिले जाणारे निर्णय यांची माहिती सर्वत्र प्रकाशित केली पाहिजे. सर्व रेरा प्राधिकरणांची फेर रचना करून त्यात तज्ञ मंडळींचा समावेश केला पाहिजे. त्यावर प्रशासन व बिल्डर मंडळींचे वर्चस्व असता कामा नये. देशभरातील सर्वसामान्य गृह खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांना खऱ्या अर्थाने सक्षम बनवण्याची व रेरा मध्ये मूलभूत सुधारणा करण्याची गरज आहे हे निश्चित.

( लेखक पुणे स्थित अर्थविषयक जेष्ठ पत्रकार असून कायदा विषयाचे प्राध्यापक व माजी बँक संचालक आहेत )